时隔两年，A股市场迎来了久违的物业企业递表。

日前，明喆集团股份有限公司（以下简称“明喆集团”）于深交所主板IPO的申请获受理，公司拟募资约14亿元，用于营销网络及品牌建设、城市服务业务拓展和能力建设等5个项目。

在明喆集团之前，上一家冲击A股IPO的物企还是上海上房物业服务股份有限公司（以下简称“上房服务”），其在2021年6月递表，2022年4月上会前夕撤回申报材料，至今未登陆A股。

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值得一提的是，明喆集团和上房服务是“同行”，二者均从事非住宅物业管理，服务于办公、商业、园区、政府、学校等业态。招股书显示，明喆集团主营综合物业服务（主要为机构客户提供一体化后勤服务）及其配套的单位食堂服务，其中，综合物业服务业务在报告期内为公司贡献约90%的营收。

截至目前，A股上市的物业公司仅有5家，以2022年的收入及利润规模来看，明喆集团仅次于招商积余（001914.SZ），因此，其的递表上市引来A股上市物企格局被打破的市场想象。

对于选择该时点冲刺IPO的考量以及短期的业务发展规划等相关问题，《中国经营报》记者致函致电明喆集团方面，相关负责人称，“将请示领导对采访问题进行处理。”但截至发稿，对方未予以进一步回应。

主营业务毛利率约20%

在多数物企选择赴港上市的近两年，明喆集团选择冲刺A股IPO耐人寻味。翻开招股书会发现，其不具备国资背景、无关联方依赖，专注于一体化后勤服务，这些均有别于大多数上市物企，其商业模式亦足够吸睛。

招股书显示，明喆集团成立于2000年10月，20余年以来持续专注于机构物业后勤一体化服务领域。公司起家于深圳，目前设立全国9个区域，业务覆盖70余个城市，“基本实现全国化布局”。

2020—2022年，公司收入分别约为30.07亿元、33.42亿元和36.17亿元，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别约为2.76亿元、2.48亿元和2.78亿元。

报告期内，明喆集团主营业务收入主要来源于综合物业服务，该项收入金额分别约为26.65亿元、30.22亿元和33.34亿元，占主营业务收入的比例分别为88.72%、90.48%和92.31%，收入规模和比重持续上升。

服务内容方面，公司提供的综合物业服务主要为医疗机构、行政事业办公、企业办公和教育机构等业态项目提供清洁绿化、秩序维保、会议服务、导医导诊、医疗辅助、设施维护保养等一体化服务。

报告期内，明喆集团主要通过招投标获取客户。2020—2022年，国家电网有限公司均是公司的第一大客户，占各年度营业收入的比例分别为7.83%、7.39%、6.92%。从客户分布的区域看，公司前五大客户多数位于北方地区（如辽宁沈阳、天津）。直至2022年，来自公司“大本营”的仅有深圳技术大学一家跻身到公司前五大客户的第5名。

值得注意的是，明喆集团在招股书中指出，其所在行业具有区域性特征，“物业管理服务企业只有距离客户群体较近，才能更加准确地把握客户的需要，进而提供更加优质的物业服务，因此物业管理行业的发展水平与当地的经济发展水平以及城镇化水平密切相关”。

那么，对于北方地区大客户比重较高的明喆集团而言，又该如何摆脱距离因素的限制？这或可从人力成本方面见端倪。

招股书显示，公司主营业务成本主要以人工成本为主，报告期内各期人工成本（包含劳务派遣和劳务外包成本）占主营业务成本的比例分别为82.36%、85.52%和87.25%。

事实上，传统的物业管理行业为劳动密集型行业。由于物业服务主要通过人力完成，因此人力成本一直是物业服务企业经营管理中的重要问题。

2020—2022年，明喆集团主营业务毛利率分别为21.54%（剔除社保减免影响后为18.29%）、16.54%和17.72%。剔除社保减免政策的影响，报告期内公司主营业务毛利率与同行业可比公司平均值的差异分别为-1.1%、-1.18%和2.66%。

其中，公司综合物业服务业务毛利率分别为23.59%（剔除社保减免影响后为19.97%）、17.4%和18.34%。2020年的毛利率相对较高，主要受外部不利因素影响员工无法正常到岗，用工成本下降；2021年的毛利率水平有所下滑，主要是员工出勤恢复正常，用工成本有所回升，以及员工工资上涨，人工成本增加；2022年的毛利率又有所上升，主要是受外部不利因素影响，员工无法正常到岗，用工成本下降，部分项目因最低工资标准上调后物业费有所上涨。此外，部分项目服务范围增加后规模效应进一步显现。

明喆集团表示，经分析，人工成本上升或下降10%，公司主营业务毛利将下降或上升29.99%—43.17%，“人工成本变动，将对公司主营业务成本和主营业务毛利产生较大影响”。

业态规模达百亿平方米

深耕后勤一体化服务领域背后，明喆集团所面向的非住宅业态市场规模增长迅速。

根据克而瑞物管、中物研协的数据，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住宅业态规模快速增长。该业态2022年的在管总面积为143亿平方米，预计2025年有望实现156亿平方米。

与此同时，物企对非住宅业态的拓展兴趣愈加浓厚。克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》（以下简称“《报告》”）显示，非住宅物业规模增速超过行业整体增速，具体表现在500强企业的非住宅物业管理面积占比持续增加，由2018年的36.52%提升至2021年的41.68%。

另外，在住宅物业发展放缓逐渐进入存量竞争的背景下，非住宅业态的物业服务收入增长迅速。《报告》指出，2021年，500强企业中非住宅业态服务收入占比达54.78%。在非住宅业态中，办公物业、商业物业及学校物业服务收入占比名列前三位，分别为21.42%、6.72%、5.99%。

年报显示，2022年，招商积余非住宅的基础物业管理收入占比53.01%，达69.04亿元，且自2020年以来持续超过住宅业态的收入。截至2022年年末，公司在管的非住宅项目数量为1212个，管理面积约为1.83亿平方米（同比增长10.52%）。其中，来自控股股东的非住宅项目为197个，管理面积为2246.59万平方米（同比增长40.79%）。

明喆集团招股书指出，非住宅业态的管理规模及服务收入持续增长，主要得益于该业态的存量及增量市场空间广阔，以及收费相对较高。根据中指研究院披露的数据，2000—2021 年，全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、办公楼、医疗用房、文化与体育用房的累计竣工总面积突破100亿平方米；数据显示，2021年非住宅竣工面积占比达28%，同比增加8个百分点，未来有望继续增长。

根据《报告》，2021年，500强企业的住宅物业费水平为2.25元/平方米/月，非住宅物业业态的物业费水平为5.19元/平方米/月。较高的收费水平驱使物业服务公司积极向非住宅业态扩张。

招股书显示，2020—2022年，医疗机构在明喆集团所有综合物业项目中的平均单价水平均为最高，从10.03元/平方米/月持续增至10.57元/平方米/月。明喆集团表示，医疗机构是公司的核心优势业态，后续将扩大医疗类在管项目数量，进一步强化公司在此类型业态的竞争优势地位，与其他头部物业公司形成差异化的竞争优势。

不过，报告期内，公司在管的医疗机构的综合物业服务毛利率低于其他业态，未能突破20%，且在项目数量上，该业态近年来增长相对缓慢。2020—2022年，公司在管的医疗机构项目从94个增至99个。相反，企业办公、教育机构分别从97个增至133个、从91个增至139个。

截至2022年年末，公司在管的综合物业项目合计数量为583个，在管总面积为4091.49万平方米。其中，2021年年末较2020年年末增加66个项目，2022年年末较2021年年末增加38个，公司整体规模增速也有所放缓。

值得注意的是，近年来，上市物业管理服务企业通过有关联关系的房地产开发商支持、收并购等方式取得了较快的规模增长，而明喆集团的大部分客户需履行招投标程序。公司坦言，“作为完全市场化运营的独立第三方物业服务企业，缺乏来自关联方的新增项目交付支持，以及资本的助力，难以避免地承受一定的市场压力，增加了项目承接的难度和成本。”

（文章来源：中国经营网）